房企由此转向海外发债 恒大(03333-HK)位列首位
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Wind统计数据显示，当前地產企业债券余额规模已达2.185万亿元，其中今年下半年地產企业债券到期规模为521.49亿元。而2018年-2021年间，地產企业债券到期规模达1.698万亿元。
房企由此转向海外发债。从单个企业来看，中国恒大（03333-HK）位列首位。6月22日恒大公告显示，公司发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元；其次是佳兆业（01638-HK），达到35亿美元。此外，中国海外发展（00688-HK）、龙湖（00960-HK）、碧桂园（02007-HK）、绿地也都发行了5亿-10亿美元不等的境外债。
从融资用途来看，不少房企海外发债是为了替换旧债改善财务结构。中国恒大6月公告，其将以现有的多笔1-3年到期的优先票据，交换成4年、6年、8年期优先票据，金额为28.24亿美元，並额外发行4年、6年、8年期合共38亿美元优先票据。市场人士普遍认为，恒大本次票据的要约交换，实现了债务期限的大幅延长，同时新票据较现有票据的利率水平有大幅的降低，实现“低息债换高息债”，公司债务结构得到了优化。资料显示，恒大此次要约交换的现有票据年利率区间在7.8%至12%。
7月募资规模环比大幅下滑彭博数据显示，7月有12家房企完成了海外发债，募资规模达约合300亿人民幣，较6月发行规模骤降逾6成。
尽管7月发债规模环比大幅下滑，但从7月房企离岸债券发行情况来看，票面利率较之前几月有明显降低。
在已披露的数据中，7月融资成本最低的一笔是龙湖地產发行的4.5亿美元优先票据，5年利率低至3.88%，远低於同期境內银行贷款基准利率。世茂股份（600823-CN）和碧桂园各发行6亿美元的5年期优先票据成本为4.75%，这2笔均等於同期境內银行贷款基准利率。此外，绿地控股（600606-CN）发行的1亿美元债券1年期利率为4.5%，建业地產2亿美元1年期优先票据利率为6.00%，宝龙地產3亿美元3年期优先票据利率为5.95%，这些利率水平均低於6月平均发债成本。
在一向票息较高永续债方面，7月利率水平也有所降低。7月11日，绿城中国（03900-HK）公佈，与瑞士信贷、汇丰、花旗集团等订立认购协议，发行本金总额4.5亿美元优先永续票据，5.25%的分派率实现了绿城中国境外永续证券发行的歷史最低水平。公司表示，此次发行永续债券募集的资金，将主要用於提前赎回绿城中国剩余规模2.37亿美元，票息为8.0%的高级债券及偿还绿城中国部分银团贷款；其余融得资金将作为补充日常营运用途。
分析人士指出，7月房企境外美元债的发行利率环比明显降低，这将有助於房企降低融资成本，同时以较低成本募得的资金替换此前较高成本的资金，也有助于优化部分房企的资本结构，降低财务成本。
融资绕道海外由此带来海外融资规模井喷，这在目前房地產降杠杆的调控方向下无疑面临著政策变化的风险。6月中旬，国家发改委发佈企业境外发行债券风险提示，点名5家企业发行外债未履行事前备案登记，並要求5家企业应儘快补办有关备案登记手续。另一方面，业內认为7月单月海外发债规模环比大幅度降低，不排除是受到一定限制的结果。
另一个风险则是汇率和美元加息风险，美元加息已经落地，同时存继续加息的可能性。中原地產首席分析师张大伟认为，整体看，房企今年融资难度明显加大。2016年不少地產商以低成本的公司债替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但在政策性融资难，回款慢的高压下，房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下，即使美元加息，房企依然会积极加大海外融资的数额。
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